좋은 아파트 고르는 5가지 팁

좋은 아파트 고르는 5가지 팁

아파트는 필수 상품이자 금융 투자 수단이므로 선택이 중요합니다. 즉각적인 선택이 당신을 부자로 만들 수도 있고, 번개처럼 거지가 될 수도 있습니다.

 

주식과 코인의 핵심이 타이밍이라면 부동산의 핵심은 입지나 내재가치로 볼수 있습니다. 좋은 아파트를 선택하는 것이 반드시 비싼 아파트를 선택하는 것이 아닙니다. 좋은 아파트는 저평가된 아파트를 말합니다.

 

위치를 분석하는 데에는 약 5가지 중요한 핵심 요소가 있습니다.

1) 지역단가  2)면적  3)실거래가  4)전세가율  5)주거환경 등을 살펴 봅니다.

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좋은 아파트 고르는 법 5가지

➤ 지역단가

아파트 입지분석에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 지역 평단가 입니다. 면적 단가는 면적의 가치를 수치로 표현하기 때문에 입지 분석에서 중요한 요소입니다.

 

구축아파트가 신축 아파트에 비해 가격이 많이 비싼 경우도 흔하게 볼수 있는게 그것은 위치가 좋기 때문입니다. 단순한 주거 환경을 뛰어넘는 브랜드를 개발하고 있다는 의미이며, 지역 자체가 프리미엄을 가지고 있습니다.

 

이는 위치가 좋은 아파트가 필수품을 넘어 고급스러운 영역으로 이동했음을 의미합니다. 그래서 많은 사람들이 생활 여건이 열악하더라도 좋은 위치에 있는 아파트에서 살고 싶어합니다.

 

서울 압구정의 모던 아파트가 대표적이다. 지어진 지 40년이 넘었지만 대한민국을 대표하는 아파트가 되었습니다. 향후 재건축을 통해 주거환경이 개선된다면 아파트의 가치는 더욱 상승할 것입니다.

 

➤ 면적

인간은 영역동물이기 때문에 생활하는 면적이 넓을수록 만족도가 높다고 할 수 있습니다. 그러나 집의 크기도 가격에 비례하기 때문에 좋은 위치에 있는 아파트를 선택할 가능성이 줄어듭니다.

 

즉, 면적과 위치는 반비례합니다. 따라서 아파트를 선택할 때는 가족 간의 합의를 통해 최소 거주 가능 면적을 결정한 다음 해당 지역에서 가장 좋은 위치에 아파트를 선택하는 것이 중요합니다.

 

주택의 최소 공급 면적은 기본적으로 1인당 10평, 최소 8평입니다. 4인 가족이라면 32~40평 정도면 괜찮습니다. 또한 주거 지역에 대한 수요는 지역마다 다릅니다. 1세대 신도시와 같이 학군이 좋은 지역은 대부분 3~4인 가구가 거주하는 가족 중심의 지역으로, 대·중·고가 수요가 많은 것을 볼수 있습니다.

 

한편, 도심과 같은 업무지구에서는 중소형 아파트에 대한 수요가 많고 가격도 비싸 대부분 직장인과 신혼부부를 위한 1인 또는 2인 가구가 대부분이다.

 

따라서 예전에는 학군이었지만 업무지구 계획으로 일자리 증가가 예상된다면 그 지역에 작고 저평가된 소형 평수 매수를 계획하는 것이 좋은 선택일 것입니다.

 

➤ 아파트 실거래가

아파트 시장에서는 가격이 수요와 공급에 정확히 반영됩니다. 실제 거래 가격인 가격은 가장 명확한 포지션 지표입니다.

 

실거래가 가격 판단 시 호가가 아닌 최근 3~6개월간의 실거래가를 우선으로 합니다. 시세는 상황에 따라 큰 변동으로 가격을 평가할 때 제외되는 경우가 많습니다.

 

따라서 실제 거래 가격보다 10% 높은 가격을 요구하는 것은 피하는 것이 좋습니다. 초보자는 특정 조건을 고려하지 않고 가격이 저평가되어 있다고 생각하여 확증 편향에 빠지는 거슬 경계해야 합니다.

 

위치 분석의 목적은 저평가된 속성을 찾고 고정 관념을 버리는 것임을 기억하는 것이 중요합니다.

 

➤ 전세가율

전세는 아파트의 살기 좋은 가치를 나타내는 지표입니다. 판매 가격은 아파트의 주거 가치와 미래 가치를 반영합니다.

 

전세는 가격 거품이 없기 때문에 집값을 반영한다. 세입자는 순수한 주거 가치만을 반영하고 세계에서 주거를 선택할 때 미래 가치를 고려하지 않기 때문입니다.

 

단, 매매가격은 미래가치로서의 프리미엄이 주택가격에 반영된다. 신축 아파트는 쾌적한 주거환경으로 생활가치가 높으나 구축아파트는 미래가치가 낮다. 따라서 신축건물의 전세율이 상대적으로 높다.

 

구축 아파트는 열악한 주거환경으로 인해 주거가치가 낮지만 재개발 등의 기대감으로 미래가치(프리미엄)가 높다. 따라서 전세율이 낮고 구매가 대비 전세율이 낮다.

 

➤ 갭 투자

갭 투자(세입자와 함께 구매)는 정가율이 높을 때 쉽습니다. 같은 가격의 아파트라도 정가가 높으면 투자는 줄어들고 수익률은 높아진다.

 

한 가지 주의할 점은 전세가 금리가 높다고 무조건 투자하기 에는 많은 어려움이 있다는 점이다. 집의 가치는 시간이 지날수록 떨어질 것이지만, 앞으로도 가치가 오르지 않고 투자가 실패할 수 있기 때문이다.

 

예를 들어, 재건축이 불가능한 주상복합 단지에 투자하거나 여건이 좋지 않은 지역에 1억원 미만 투자할 때는 신중해야 한다.

 

따라서 갭 투자를 위해서는 재개발 등 상업성이 좋은 콘도나 해당 지역의 미래 가치가 좋은 콘도를 선택해야 합니다.

 

➤ 주거환경

주거환경은 부지선정분석에서 아파트 단지의 내부환경에 대한 분석이다. 주거환경이 좋은 아파트는 입주민 만족도가 높으며 수요가 증가하면 가격이 상승합니다. 이것이 새로운 아파트가 인기있는 이유입니다.

 

깨끗하고 편리한 생활환경에 대한 수요에 비해 공급이 적은 상태로 최근 신축콘도의 성장률이 신축콘도의 성장률보다 높은 추세입니다.

 

좋은 아파트의 요소는 역세권, 초등학교, 브랜드, 대규모 단지, 신축, 평지입니다. 주거환경은 세대수, 주거여건, 브랜드, 아파트의 종류, 지하주차장, 평지여부 등이다.

 

➤ 세대수

세대수가 많을 경우 단지 내·외부에 상업지구, 주거공동체 등 주거안정성이 형성되고 유지비, 조경, 보안 등 다양한 혜택이 제공된다.

 

또 다른 장점은 가구수가 많을 때 거래량이 많고 시장가격이 명확하게 반영된다는 점이다. 유동성이 중요한 이유는 아파트가 주식만큼 팔기 쉽지 않기 때문이다.

 

➤ 브랜드

아파트는 돈이 중요하다고 합니다. 유동성을 높이는 중요한 요소 중 하나는 아파트 브랜드입니다.>

 

실제로 대기업과 중소기업의 시공능력에는 차이가 많고 아파트 구조, 수납공간, 조경 등 다양한 분야에서 경험한 대형 건설사의 노하우도 빼놓을 수 없습니다.

 

아파트 브랜드 선호도 TOP 10

순위	브랜드	시공사
1위	자이	GS건설
2위	래미안	삼성물산
3위	힐스테이트	현대건설, 현대엔지니어링
4위	푸르지오	대우건설
5위	롯데캐슬	롯데건설
6위	e편한세상	DL이앤씨, DL건설
7위	아이파크	HDC현대산업개발
8위	더샵	포스코건설
9위	우미린	우미건설
10위	포레나	한화건설

아파트 브랜드 선호도 TOP10 종합 순위는브랜드 상기도, 선호도, 보조인지도, 투자가치, 주거만족도, 건설사 상기도 등 6개 항목에 가중치가 반영된 것입니다.

 

주택 조건은 신축 및 건설에 따라 다릅니다. 같은 지역에서도 신축 건물과 신축 건물의 구조 차이는 있지만, 대부분의 건물에는 방이 햇빛을 받지 못하는 방이 있고, 방과 거실은 남서향, 남서향 등 남향 방향으로 배치되어 있다.

 

또한 20평 이상 신축 건물은 화장실이 2개, 30평 이상 노후 건물은 화장실이 1개뿐이다. 신축의 편리함을 한 번 맛보면 다시 구축 건물로 돌아가기 어렵습니다.

 

예를 들어, 벽 패드를 사용하여 엘리베이터를 호출하거나 벽 패드에 차량 번호를 입력하여 들어오는 차량이 들어올 수 있도록 할 수 있습니다.

 

또한 아파트 정문을 지날 때 스마트폰으로 지하주차장의 공석을 알려줌으로써 주차가 용이합니다. 여기에 건물은 커뮤니티시설, 조경 등 신규주거환경과 매우 다르기 때문에 신축을 우선시한다.

 

➤ 아파트 구조

아파트 구조는 크게 복도형과 계단형으로 나뉜다. 복도형은 같은 층에 거주하는 사람들이 긴 복도를 공유하는 구조로 긴 복도로 인해 발코니가 한쪽으로만 설계되었습니다.

 

단점은 두 집이 인접해 있어 벽 사이의 소음과 복도를 통한 사생활 침해에 취약하다는 점이다. 이러한 단점으로 인해 복도 아파트는 최근에 건설되지 않고 있습니다.

 

복도식 아파트의 장점으로 대부분 노후된 건축물로 구조적 안정성이 좋지 않아 재건축의 안전진단에 유리하다는 점이다.

 

실제로 수도권에서 리모델링 중인 대부분의 아파트는 복도식 아파트이고 비슷한 조건의 계단식 아파트에 비해 가격 상승률이 높은 것을 볼수 있습니다.

 

 

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